Тысячи иностранных покупателей ежегодно приобретают недвижимость в Грузии, и значительная их часть ни разу не ступает на территорию страны до завершения покупки. Законодательство Грузии позволяет полностью провести покупку недвижимости дистанционно. Однако при дистанционной покупке все стандартные риски фактически концентрируются в одном юридическом инструменте — доверенности, и в руках одного человека — представителя, которому она выдана. В этой статье объясняется правовой механизм дистанционной покупки и то, как такими рисками можно надлежащим образом управлять.
Можно ли купить недвижимость в Грузии без личного присутствия?
Да. Законодательство Грузии позволяет приобрести недвижимость полностью дистанционно через представителя на основании надлежащим образом оформленной доверенности (Power of Attorney, PoA).
Уполномоченный представитель может от имени покупателя подписать договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Публичном реестре. При этом покупатель переводит стоимость недвижимости непосредственно продавцу.
Основными условиями являются:
- правильно составленная и надлежащим образом легализованная доверенность;
- назначение представителя, которому покупатель может обоснованно доверять.
Как проходит дистанционная покупка недвижимости по доверенности?
Доверенность это юридический документ, который предоставляет представителю право действовать от имени покупателя в Грузии.
При дистанционной покупке процесс обычно выглядит следующим образом:
- Доверенность составляется с учетом требований грузинского законодательства и должна точно определять действия, которые представитель вправе совершать от имени покупателя.
- Доверенность оформляется за границей, как правило, путем подписания документа у нотариуса в стране проживания покупателя.
- Доверенность легализуется — посредством апостиля, если речь идет о государстве — участнике Гаагской конвенции, либо путем консульской легализации.
- Оригинал доверенности направляется в Грузию, где документ переводится на грузинский язык, а перевод нотариально удостоверяется.
- Представитель действует от имени покупателя: подписывает договор купли-продажи, обращается в Дом юстиции (Public Service Hall) и регистрирует право собственности на имя покупателя.
Кроме того, удостоверяющий личность документ покупателя, как правило, также должен иметь нотариально заверенный перевод на грузинский язык. После завершения регистрации покупатель получает электронную выписку из Публичного реестра, которая подтверждает право собственности независимо от того, где физически находится владелец недвижимости.
Объём и ограничения доверенности
Доверенность эффективна именно потому, что она позволяет представителю действовать в отсутствие покупателя. По этой причине объём предоставленных полномочий является главной мерой защиты покупателя. Надлежащим образом составленная доверенность для удалённой покупки, как правило, должна:
- точно идентифицировать конкретную сделку — желательно указать кадастровый код приобретаемой недвижимости либо, если конкретный объект еще не выбран, четко определить критерии объекта;
- устанавливать максимальную цену, которую представитель вправе согласовать;
- исключать полномочия, которые не требуются для конкретной сделки, включая получение денежных средств, перепродажу, передачу недвижимости в ипотеку или ее дарение;
- содержать срок действия, соответствующий предполагаемому сроку завершения сделки;
- предусматривать возможность отзыва доверенности, при этом порядок ее отзыва желательно определить заранее.
Риски дистанционной покупки недвижимости и способы их снизить
При покупке недвижимости дистанционно покупатель сталкивается с тремя основными структурными рисками. Во-первых, покупатель не может лично осмотреть квартиру, здание, окружающий район или встретиться с продавцом. Фотографии и видеоматериалы, используемые в рекламе, обычно подготовлены сторонами, финансово заинтересованными в завершении сделки. Кроме того, некоторые распространенные на рынке практики могут непропорционально увеличивать риски именно для покупателей, приобретающих недвижимость дистанционно. Во-вторых, держатель доверенности может злоупотребить предоставленными ему полномочиями либо провести сделку без необходимой степени осмотрительности .В-третьих, денежные средства переводятся через международную банковскую систему в рамках сделки, которую покупатель не может контролировать непосредственно.
Эти риски можно контролировать с помощью относительно простых, но обязательных механизмов:
- независимая проверка всех существенных аспектов сделки;
- доверенность с максимально узким объемом полномочий;
- выдача доверенности регулируемому профессиональному представителю, а не брокеру, знакомому или другому личному контакту;
- структурирование оплаты таким образом, чтобы основной платеж был связан с регистрацией права собственности.
На практике значительная часть негативных последствий при дистанционной покупке возникает именно из-за выдачи слишком широкой доверенности знакомому или другому частному лицу вместо квалифицированного профессионального представителя.
Как провести юридическую проверку недвижимости без присутствия покупателя?
Физическое расстояние не отменяет необходимости проведения юридической проверки. Напротив, при дистанционной покупке она становится еще более важной.
Привлечение юриста со стороны покупателя фактически позволяет обеспечить независимую проверку объекта непосредственно в Грузии.
Проверка должна включать:
- Проверку Публичного реестра — получение актуальной выписки, подтверждающей действительного собственника недвижимости и наличие зарегистрированных ипотек, залогов, арестов или иных обременений.
- Проверку продавца и застройщика — установление личности, проверку наличия в реестре должников, анализ истории судебных споров, а для недвижимости на этапе строительства — проверку соответствующих разрешений и прав на земельный участок.
- Физический осмотр объекта — личный выезд на объект или строительную площадку с предоставлением покупателю фото- и видеоотчета.
- Проверку договора — анализ двуязычного договора, чтобы покупатель мог ознакомиться с его условиями и понять их до предоставления полномочий на подписание.
Поэтому правильный вопрос заключается не в том, можно ли доверять продавцу, а в том, кто независимо проверил соответствующие обстоятельства в интересах покупателя.
Если проверку проводил исключительно представитель самого продавца, такую проверку нельзя считать независимой юридической проверкой покупателя.
Как безопасно перевести деньги из-за границы?
Перевод денежных средств часто становится ключевым моментом, от которого зависит безопасность дистанционной сделки. Как правило, стоимость недвижимости переводится банковским переводом непосредственно на счет продавца. Представитель покупателя не должен выступать посредником в отношении денежных средств покупателя.
Кроме того, грузинские банки проводят проверки источника происхождения денежных средств (Source of Funds) и процедуры AML/комплаенса в отношении международных переводов. Поэтому еще до осуществления платежа следует подготовить подтверждающие документы, включая документы об источнике денежных средств и договор купли-продажи. Позицию покупателя можно дополнительно защитить, привязав платежи к конкретным этапам сделки:
- денежные средства не должны переводиться до завершения юридической проверки;
- основной платеж целесообразно связать с регистрацией права собственности;
- при согласии сторон дополнительным уровнем защиты может стать использование эскроу-механизма.
Покупатели, планирующие открыть счет в грузинском банке для проведения сделки или после ее завершения, могут ознакомиться с нашей статьей о открытии банковского счета в Грузии.
Дистанционная покупка недвижимости гражданами иностранных государств и стран СНГ
Иностранные граждане имеют те же права на владение жилой и коммерческой недвижимостью в Грузии, что и граждане Грузии. Ограничения распространяются только на сельскохозяйственные земли.
Для покупателей из России и других стран СНГ юридическое право приобрести недвижимость является таким же. Практическое отличие связано прежде всего с проведением платежей: банковские проверки международных переводов требуют заблаговременной подготовки маршрута платежа и подтверждающих документов.
Кроме того, покупка недвижимости соответствующей стоимости в дальнейшем может стать основанием для подачи заявления на получение ВНЖ в Грузии. Подробнее о доступных вариантах получения ВНЖ через инвестиции в недвижимость см. наше руководство по инвестиционному ВНЖ в Грузии.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли приезжать в Грузию, чтобы купить недвижимость?
Нет. Каждый этап — комплексная проверка, подписание, оплата и регистрация может быть завершён без въезда покупателя в Грузию при условии выдачи надлежащим образом легализованной доверенности. Тем не менее многие покупатели предпочитают один раз посетить страну до завершения сделки, а для покупок на этапе строительства настоятельно рекомендуется независимый осмотр площадки юристом покупателя.
Может ли юрист покупателя совершить покупку от имени покупателя?
Да. На основании доверенности юрист покупателя может подписать договор купли-продажи, подать его в Доме юстиции и зарегистрировать право собственности на имя покупателя. Использование регулируемого юриста на стороне покупателя в качестве держателя доверенности, а не брокера или знакомого, является самой безопасной структурой для удалённых покупок.
Действительна ли доверенность, оформленная за границей, в Грузии?
Да, при условии, что она надлежащим образом легализована. Доверенность, подписанная за рубежом, как правило, требует нотариального удостоверения в стране проживания покупателя, затем апостиля (для государств — участников Гаагской конвенции) или консульской легализации, а после этого заверенного перевода на грузинский язык и местного нотариального удостоверения.
Как перевести деньги для покупки недвижимости из-за границы?
Международным банковским переводом, обычно напрямую на счёт продавца. Со стороны задействованных банков следует ожидать проверок происхождения средств и комплаенса, а соответствующую документацию следует подготовить заранее. Оплату следует структурировать вокруг прохождения комплексной проверки и регистрации права собственности. Денежные средства за покупку недвижимости не следует переводить через личный счет физического лица.
Покупаете недвижимость из-за границы? Обеспечьте юридическое сопровождение в Грузии
MB Legal ведёт удалённые покупки недвижимости на комплексной основе: мы составляем и администрируем доверенность, проверяем объект и продавца, проводим личный осмотр, совершаем сделку и регистрируем право собственности на имя покупателя, отчитываясь перед покупателем на каждом этапе — на английском, грузинском или русском языке. Полный обзор см. в нашей статье о том, как купить недвижимость в Грузии, или сразу переходите к нашим юридическим услугам в сфере недвижимости и запишитесь на консультацию.
