Chambers and Partners опубликовало руководство Real Estate 2026, а раздел Law and Practice по Грузии подготовлен MB Legal Georgia. Нино Руруа, Елене Кикалия и Роза Асатурян объясняют, как грузинское право регулирует недвижимость в Грузии на практике: когда возникает право собственности, какую недвижимость могут приобретать иностранцы, как действует регистрация коммерческой аренды и какие налоговые правила применяются к сделкам с недвижимостью.
Что охватывает глава
Раздел Law and Practice в изданиях Chambers — это не аналитический комментарий или обзор рынка. Это структурированное исследование в формате «вопрос — ответ», подготовленное по единой системе вопросов для всех юрисдикций, что позволяет использовать материалы Chambers для сопоставления правового регулирования в разных странах.
Глава о Грузии охватывает восемь основных направлений:
- общие источники права и тенденции рынка;
- купля-продажа недвижимости;
- финансирование сделок с недвижимостью;
- градостроительное регулирование и зонирование;
- инвестиционные структуры;
- коммерческая аренда;
- строительство;
- налогообложение.
Материал предназначен для международных компаний, внутренних юридических служб и консультантов, оценивающих недвижимость в Грузии в качестве инвестиционного актива или операционной базы.
Рынок переходит в более стабильную фазу
Согласно главе, рынок недвижимости Грузии вышел из периода постпандемийного роста и перешёл к более стабильной динамике. В начале 2026 года цены на жилую недвижимость в Тбилиси выросли примерно на 3% в годовом выражении. Аналогичные темпы роста прогнозируются для столицы, тогда как в Батуми ожидается несколько более высокая динамика.
При этом рынки двух городов существенно различаются. Спрос в Тбилиси преимущественно обусловлен потребностью в жилье и формируется в значительной степени собственниками, приобретающими недвижимость для собственного проживания, — этот фактор также рассматривается в нашем руководстве по покупке недвижимости в Тбилиси. В Батуми спрос в большей степени формируется инвесторами и рынком краткосрочной аренды. При этом в сегменте краткосрочной аренды уже появляются первые признаки превышения предложения над спросом. Этот риск подробно рассматривается в нашем руководстве по покупке недвижимости в Батуми и имеет значение для оценки доходности при инвестировании в недвижимость на побережье.
Одним из наиболее значимых проектов рассматриваемого периода стало партнёрство между Правительством Грузии и компанией Eagle Hills из Абу-Даби. Оно включает проект Tbilisi Waterfront в районе Крцаниси и проект Gonio Yachts and Marina вблизи Батуми. Меморандум о сотрудничестве был подписан в январе 2025 года, а в октябре 2025 года проекты были оформлены соответствующими соглашениями о создании совместных предприятий. Их совокупная стоимость оценивается более чем в 6,5 млрд долларов США, а продажи объектов начались в начале 2026 года. Государственная сторона получила 33% участия в обмен на внесение земельных участков без денежного вклада.
Право собственности переходит при регистрации, а не при подписании договора
Право собственности на недвижимое имущество в Грузии возникает и переходит только после государственной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR). Регистрация является правоустанавливающим действием — таким образом, для перехода права недостаточно ни нотариально удостоверенного договора, ни самого факта завершения сделки. Как отмечается в главе, это правило нередко становится неожиданностью для покупателей из юрисдикций, где право собственности переходит при закрытии сделки. В нашем руководстве «Как купить недвижимость в Грузии» подробно рассматривается роль государственной регистрации на каждом этапе сделки.
Грузия предлагает быструю и надёжную систему регистрации. Стандартная регистрация занимает четыре рабочих дня и стоит 150 лари; ускоренная — один рабочий день за 270 лари, регистрация в день подачи — 350 лари. Зарегистрированные сведения пользуются установленной законом презумпцией достоверности, а добросовестный приобретатель, покупающий недвижимость у зарегистрированного собственника, получает правовую защиту.
Благодаря высокой надёжности данных публичного реестра титульное страхование в Грузии практически не получило развития. Юридическая проверка проводится непосредственно по данным реестра, а не через страховое покрытие титульных рисков.
Иностранцы могут приобретать недвижимость, за одним конституционным исключением
Иностранные физические лица и компании с иностранным участием могут свободно приобретать в Грузии жилую и коммерческую недвижимость — квартиры, дома, торговые и офисные помещения, а также земельные участки несельскохозяйственного назначения.
Для обычных сделок с недвижимостью не установлены требования о наличии вида на жительство или гражданства, принцип взаимности также не применяется. Отдельный режим предварительного контроля иностранных инвестиций для стандартных сделок с недвижимостью отсутствует. Покупка недвижимости в Грузии дистанционно также возможна через представителя, действующего по доверенности. Исключение составляет сельскохозяйственная земля, в отношении которой ограничение установлено не только на уровне закона, но и Конституцией Грузии.
Статья 19(4) Конституции предусматривает, что сельскохозяйственные земли могут находиться в собственности государства, муниципалитетов, граждан Грузии и их объединений. Глава рассматривает предусмотренные законом исключения, включая:
- приобретение в порядке наследования;
- приобретение грузинским юридическим лицом с иностранным контролирующим участником при наличии утверждённого Правительством инвестиционного плана;
- приобретение лицензированными финансовыми учреждениями в рамках их обычной деятельности.
Для покупателей, чьи цели выходят за рамки приобретения самого объекта, право собственности на недвижимость может служить основанием для получения инвестиционного ВНЖ через недвижимость.
В отличие от приобретения, аренда сельскохозяйственных земель не ограничена. Поэтому долгосрочная аренда часто используется для структурирования проектов в сфере агробизнеса и возобновляемой энергетики.
Коммерческая аренда может не возникнуть без государственной регистрации
Именно это правило чаще всего становится неожиданностью для сторон сделки, причём оно строже аналогичных требований во многих других юрисдикциях. Согласно Закону о публичном реестре, регистрация является условием возникновения права аренды, а не просто условием его противопоставимости третьим лицам, если арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо частного права, а срок аренды превышает один год, включая совокупный срок взаимосвязанных договоров.
Большинство коммерческих договоров аренды в Грузии, заключаемых на институциональном уровне, предусматривает участие юридического лица и срок более одного года, поэтому данное обязательное требование распространяется на значительную часть рынка. Незарегистрированный договор аренды в таких случаях юридически не считается заключённым. За пределами этого требования регистрация является добровольной, а её основное последствие заключается в том, что право аренды становится противопоставимым последующим покупателям и кредиторам.
Отсутствие налога на переход недвижимости и налогообложение реинвестируемой прибыли
В Грузии отсутствуют адвалорный налог на передачу недвижимости и гербовый сбор. При сделках с недвижимостью основными транзакционными расходами являются фиксированная государственная пошлина за регистрацию и нотариальные расходы. Ежегодные расходы, связанные с владением недвижимостью, регулируются отдельно и рассматриваются в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Грузии.
НДС по ставке 18% применяется, если продавец зарегистрирован в качестве плательщика НДС и реализует недвижимость в рамках экономической деятельности. Порог обязательной регистрации составляет 100 000 лари налогооблагаемого оборота за любой непрерывный 12-месячный период. Корпоративное налогообложение в Грузии построено по модели, аналогичной эстонской. Нераспределённая и реинвестированная прибыль не облагается налогом, а налог по ставке 15% возникает при распределении прибыли либо при совершении операций, приравниваемых к распределению прибыли.
Для структур, ориентированных на долгосрочное владение активами, это существенно отличается от систем, в которых прибыль облагается по мере её возникновения, и непосредственно влияет на выбор структуры владения — соответствующие вопросы рассматриваются в нашей практике налогового права.
Если недвижимость планируется держать через грузинскую компанию, выбор организационно-правовой формы имеет значение: в нашем сравнении индивидуального предпринимателя и LLC подробно рассмотрены основные различия и компромиссы, а также мы можем самостоятельно сопроводить регистрацию компании.
В главе также рассматривается норма против уклонения от налогообложения, которая исключает очевидный способ обхода правила: если более половины стоимости активов целевой компании приходится на недвижимое имущество в Грузии, доход от продажи её акций рассматривается как доход из источника в Грузии. Сделка с акциями не позволяет обойти это правило лишь за счёт изменения юридической формы сделки.
Обеспечение, взыскание и ипотека в пользу подрядчика
При предоставлении ипотеки она вступает в силу после государственной регистрации. При неисполнении обязательств внесудебная реализация заложенного имущества, если такая возможность предусмотрена договором, обычно занимает около трёх–шести месяцев с момента уведомления о нарушении обязательств до завершения публичных торгов. Судебное обращение взыскания, напротив, может занимать 12–24 месяца и более. Именно поэтому внесудебное взыскание является распространённым механизмом в сфере обеспеченного кредитования.
В грузинском законодательстве отсутствует автоматически возникающее залоговое право подрядчика, аналогичное механизму mechanic’s lien в некоторых других юрисдикциях. Вместо этого применяется более узкий механизм: если договор связан со строительством здания, подрядчик может потребовать установления ипотеки на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в обеспечение своих требований.
Разница заключается прежде всего в механизме реализации права: подрядчик должен самостоятельно заявить соответствующее требование, а ипотека возникает только после государственной регистрации. Как правило, для этого требуется согласие собственника либо судебное решение, обязывающее его предоставить такое обеспечение.
Отдельного внимания со стороны иностранных кредиторов заслуживает ещё одно ограничение. Если заёмщиком выступает физическое лицо, а кредитор не является банком либо иной финансовой организацией соответствующего регулируемого типа, принадлежащая заёмщику недвижимость, как правило, не может использоваться для обеспечения такого займа посредством ипотеки. Поэтому частные кредитные структуры необходимо проектировать с учётом этого ограничения уже на начальном этапе сделки.
Чтобы обсудить применение грузинского законодательства о недвижимости к конкретной сделке, свяжитесь с нашей командой или запросите расчёт стоимости юридического сопровождения.
Два направления реформ, за которыми стоит следить
Градостроительное регулирование в Тбилиси и Батуми становится более строгим, что увеличивает продолжительность подготовительного этапа перед началом реализации проектов и повышает значение раннего взаимодействия с органами градостроительного регулирования.
Параллельно продолжается реформа регистрации земельных участков. Национальное агентство публичного реестра проводит обследование ранее незарегистрированных земельных участков в 59 муниципалитетах и должно до 1 января 2027 года завершить процедуры признания прав собственности на самовольно занятые земельные участки.
Для земельных участков, которые ещё не полностью интегрированы в кадастровую систему, установленный срок является конкретным фактором, который необходимо учитывать при проведении юридической проверки объекта и планировании сроков завершения сделки.
Об авторах
Автором главы по Грузии выступили Нино Руруа, Елене Кикалия и Роза Асатурян. Практика недвижимости MB Legal входит в департамент гражданского права фирмы и охватывает приобретение и отчуждение объектов, девелопмент и строительство, обеспеченное кредитование, аренду и корпоративные структуры, через которые владеют грузинской недвижимостью. Опыт команды в банковском регулировании даёт ей непосредственное знание требований Национального банка Грузии к финансированию сделок с недвижимостью.
Опыт команды в сфере банковского регулирования позволяет ей также непосредственно работать с требованиями Национального банка Грузии, применимыми к операциям по финансированию недвижимости.
Полная версия главы
Полный текст главы доступен на платформе Chambers and Partners Practice Guides: Real Estate 2026 — Georgia.
