Согласно грузинскому законодательству, значительное число собственников недвижимости вообще не несёт обязательств по годовому налогу на недвижимость. Налогообложение недвижимости в Грузии по региональным меркам сравнительно умеренное; однако это не означает, что обязательство не может возникнуть вовсе. В этой статье изложены годовой налог на недвижимость, налогообложение дохода от аренды и особые правила, применимые к иностранным собственникам.
Сколько составляет налог на недвижимость в Грузии?
Годовой налог на недвижимость для физических лиц в Грузии составляет от 0% до 1% рыночной стоимости объекта. Применимая ставка определяется не только самим объектом, но и годовым доходом домохозяйства собственника. Домохозяйства с годовым доходом ниже 40 000 лари, как правило, освобождены от этого налога (земля облагается по отдельным правилам). Для домохозяйств с годовым доходом от 40 000 до 100 000 лари муниципальные ставки, как правило, составляют от примерно 0,05% до 0,2%; для домохозяйств с годовым доходом свыше 100 000 лари ставки, как правило, составляют от примерно 0,8% до 1%.
Годовой налог на владение недвижимостью
Грузия взимает налог на недвижимость с физических лиц в отношении принадлежащего им имущества — зданий, квартир и некоторых иных активов, — но обязательство возникает только после того, как доход домохозяйства превысит установленный порог. Соответствующие моменты таковы:
- Порог основан на доходе, а не на самом объекте. Если доход домохозяйства за предыдущий календарный год оказался ниже 40 000 лари, налог на недвижимость в отношении зданий, как правило, не подлежит уплате независимо от стоимости объекта.
- Диапазоны дохода. Если доход домохозяйства находится в пределах от 40 000 до 100 000 лари, применимая ставка находится в нижнем диапазоне — примерно от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости, как установлено соответствующим муниципалитетом. Если доход домохозяйства превышает 100 000 лари, применимая ставка возрастает примерно до 0,8%–1%.
- Налоговая база — налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта, а не из цены его приобретения.
- Определение «домохозяйства». Термин определён законом и включает собственника, супруга (супругу) собственника, несовершеннолетних детей и пасынков/падчериц, а также родителя, ребёнка и пасынка/падчерицу собственника, равно как сестру, брата, бабушку, дедушку и внука/внучку собственника — в каждом случае при условии, что такие лица постоянно проживают вместе с собственником и ведут с ним совместное хозяйство.
- Земля учитывается отдельно. Земельный налог взимается независимо от налога на недвижимость, рассчитывается муниципалитетом в зависимости от площади, вида и местоположения и применяется вне зависимости от дохода домохозяйства.
Налог на доход от аренды вашей недвижимости
Доход от аренды, полученный от грузинской недвижимости, подлежит налогообложению в Грузии независимо от места проживания собственника. Для физических лиц применимый режим благоприятен: доход от аренды жилой недвижимости может облагаться по единой ставке 5% от валовой арендной платы в рамках специального режима, без вычета расходов. Доход от аренды коммерческой недвижимости облагается по стандартной ставке 20%. Доход от аренды подлежит ежегодному декларированию. Конкретные процедуры выбора режима и применимые сроки следует уточнить у нашей налоговой команды. Кроме того, устойчиво высокий арендный оборот при определённых обстоятельствах может повлечь обязательства по регистрации в качестве плательщика НДС.
Соответственно, арендодателям следует обеспечить надлежащую регистрацию дохода от аренды, выбор подходящего налогового режима и сохранение подтверждающей документации.
Платят ли иностранцы и нерезиденты налог на недвижимость?
Обязательство возникает из владения, а не из гражданства. Иностранный собственник подпадает под тот же режим годового налога на недвижимость, что и грузинский собственник, с той же логикой порога дохода. Соответственно, иностранный собственник, доход домохозяйства которого ниже применимого порога, как правило, не несёт обязательства в отношении здания, тогда как иностранный собственник с более высоким доходом подпадает под те же диапазоны ставок, что и собственник — резидент Грузии.
Резидентство имеет значение по иной причине: оно определяет, какие категории дохода принимаются во внимание и где доход от аренды в конечном счёте подлежит налогообложению (анализ, в котором могут быть релевантны применимые соглашения об избежании двойного налогообложения). Само по себе иностранное владение не порождает ни надбавки, ни отдельного налогового режима, применимого к иностранным собственникам.
Налогообложение на всём жизненном цикле недвижимости: покупка, владение и продажа
Полезно увидеть весь жизненный цикл в едином обзоре:
| Этап | Что применяется |
| Покупка | Налог на покупку или гербовый сбор не применяются. Вы уплачиваете только государственную регистрационную пошлину и любые применимые сервисные сборы. |
| Владение | Годовой налог на недвижимость (зависит от дохода, 0–1% рыночной стоимости) плюс отдельный земельный налог, где применимо |
| Аренда | Доход от аренды облагается по ставке 5% в рамках специального режима для жилой недвижимости или 20% для коммерческой недвижимости. |
| Продажа | Налог 5% применяется к приросту при продаже жилой недвижимости в течение двух лет с момента приобретения; продажи, совершённые по истечении двух лет, освобождены. Такой порядок был разъяснён публичным разъяснением, изданным в мае 2026 года. |
Продажа недвижимости: что разъяснило постановление мая 2026 года
Долгие годы налогообложение продажи недвижимости физическими лицами оставалось в определённой степени юридически неопределённым. В мае 2026 года Министерство финансов Грузии издало Публичное разъяснение № 143 о налогообложении продажи активов физическими лицами, прояснив несколько ранее неурегулированных моментов:
- Основное правило подтверждено. Жилую недвижимость, находившуюся в собственности более двух лет, можно продать без налога. Если объект продаётся в течение двух лет с момента приобретения, прирост облагается по ставке 5%. К «жилой» недвижимости теперь применяются определённые критерии. Объект квалифицируется как жилой, если он является самостоятельно зарегистрированной единицей, предназначен для жилого использования, может быть подключён к основным коммуникациям и не является конструктивной частью нежилого объекта. Примечательно, что строящийся объект всё же может квалифицироваться как жилой, и тот факт, что недвижимость сдавалась в аренду до продажи, сам по себе не влияет на этот статус.
- Продавцы-предприниматели исключены из освобождения. Систематическая торговля недвижимостью, девелоперская деятельность и организованные операции по перепродаже не пользуются освобождением для жилой недвижимости; освобождение призвано применяться к собственникам, а не к коммерческим торговцам.
- Расходы на ремонт теперь могут уменьшать прирост. Облагаемый прирост рассчитывается как цена продажи за вычетом цены покупки, и документально подтверждённые расходы, которые доказуемо повысили стоимость объекта, — такие как ремонтные или строительные работы, — могут для этой цели быть добавлены к цене покупки. Соответственно, следует сохранять подтверждающую документацию (счета-фактуры).
- Унаследованная и подаренная недвижимость получает более благоприятный режим. Если недвижимость получена от родственника первой степени родства, срок владения предыдущего собственника может быть засчитан в собственный двухлетний срок получателя.
С учётом вышеизложенного собственникам рекомендуется вести документацию о расходах на улучшения с самого начала любых работ, а при рассмотрении продажи вблизи двухлетнего порога — уделять должное внимание срокам сделки.
Подача деклараций и сроки
Для физических лиц цикл налога на недвижимость проходит ежегодно, по итогам прошедшего периода. Соответствующая декларация подаётся в Службу доходов; по стандартному календарю декларация подлежит подаче до 1 ноября, а уплата — до 15 ноября года, следующего за соответствующим отчётным годом. Подача осуществляется через онлайн-портал Службы доходов (rs.ge), и представитель может подать декларацию от имени собственника по доверенности — механизм, особенно полезный для собственников, проживающих за рубежом.
На практике несоблюдение требований среди иностранных собственников обычно возникает не из-за умышленного уклонения, а из-за непонимания того, что обязанность подавать декларацию вообще существует. Поэтому собственникам рекомендуется с момента приобретения ввести соответствующие внутренние процедуры, обеспечивающие соблюдение сроков подачи.
Законное налоговое планирование: структура и статус
Законное налоговое планирование в грузинском контексте связано прежде всего со структурой и статусом, а не с использованием лазеек. К релевантным соображениям относятся следующие:
- Положение относительно порога. Если доход домохозяйства близок к порогам в 40 000 или 100 000 лари, сроки получения и характеристика дохода могут повлиять на то, какой диапазон применяется.
- Статус малого бизнеса существенно снижает долю дохода предпринимателя, засчитываемую в соответствующий порог.
- Владение физическим лицом против владения через компанию. Выбор формы владения существенно влияет на налоговый результат: компании облагаются налогом на недвижимость (до 1%) независимо от дохода, без применимого порога освобождения. Следовательно, владение личным жильём через компанию может породить налоговое обязательство, которое иначе не возникло бы. Соображения, относящиеся к структурированию (включая применение статуса малого бизнеса), рассмотрены в нашей статье «Индивидуальный предприниматель против ООО в Грузии».
Декларируйте доход от аренды по правильному режиму. Доход от аренды следует декларировать по надлежащему режиму с самого начала; ретроспективное исправление, как правило, обходится дороже, чем изначальное соблюдение требований. Для большинства иностранных собственников налоговое планирование неизбежно охватывает несколько юрисдикций, поскольку тот же доход может также облагаться налогом в стране проживания собственника с учётом условий любого применимого соглашения об избежании двойного налогообложения. Этот вопрос надлежащим образом решается через индивидуальную консультацию, а не через общую публикацию.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Грузии годовой налог на недвижимость?
Да, хотя многие физические лица освобождены. Годовой налог на недвижимость применяется к собственникам, доход домохозяйства которых за предыдущий год превысил 40 000 лари, по муниципальным ставкам от примерно 0,05% до 1% рыночной стоимости объекта, в зависимости от применимого диапазона дохода. Земельный налог применяется отдельно, независимо от дохода.
Облагается ли налогом доход от аренды грузинской недвижимости?
Да. Доход от аренды грузинской недвижимости облагается налогом в Грузии. Физические лица, сдающие жилую недвижимость, могут использовать единый режим 5% с валовой арендной платы; доход от аренды коммерческой недвижимости облагается по ставке 20%. Доход подлежит декларированию в Службу доходов независимо от страны проживания собственника.
Применяется ли к иностранным собственникам иной режим налога на недвижимость в Грузии?
Нет. Грузия применяет одинаковые правила налога на недвижимость к иностранным и местным собственникам те же пороги дохода, те же диапазоны ставок и никакой надбавки для иностранцев. Любые различия возникают лишь из индивидуальных обстоятельств, таких как то, какой доход засчитывается в порог домохозяйства и как страна проживания собственника облагает тот же доход.
Какой налог применяется при продаже недвижимости в Грузии?
Если жилая недвижимость продаётся в течение двух лет с момента приобретения, прирост облагается по ставке 5%; по истечении двух лет продажа, как правило, не облагается налогом. Публичное разъяснение мая 2026 года подтвердило, что документально подтверждённые расходы на ремонт уменьшают облагаемый прирост и что систематическая перепродажа недвижимости не подпадает под освобождение.
Когда наступает срок уплаты налога на недвижимость в Грузии?
Для физических лиц годовая декларация, как правило, подлежит подаче до 1 ноября, а уплата до 15 ноября следующего года, через портал Службы доходов. Просрочка подачи влечёт штрафы. Местный представитель может подать декларацию от вашего имени по доверенности. Уточните действующие сроки, прежде чем на них полагаться.
Спланируйте налоги на владение до покупки
Урегулирование потенциальных налоговых обязательств до приобретения, как правило, эффективнее как по стоимости, так и по сложности, чем решение их постфактум. Команда налогового права MB Legal консультирует иностранных покупателей и собственников по налогу на недвижимость, доходу от аренды и структуре владения в Грузии, наряду с комплексным сопровождением покупки и услугами по оформлению вида на жительство
Чтобы записаться на консультацию на английском, грузинском или русском языке, свяжитесь с нами.
