Chambers and Partners- მა Real Estate 2026-ის გზამკვლევი გამოაქვეყნა, სადაც საქართველოს სექცია „სამართალი და პრაქტიკა“ (Law and Practice), MB Legal Georgia-ს მიერ მომზადდა. ავტორები ნინო რურუა, ელენე კიკალია და როზა ასატურიანი დეტალურად მიმოიხილავენ უძრავი ქონების სამართლის პრაქტიკულ მექანიზმებს საქართველოში: საკუთრების უფლების წარმოშობისა და გადაცემის წესებს, უცხოელი ინვესტორებისთვის არსებულ სამართლებრივ ჩარჩოსა და იმ სარეგისტრაციო მოთხოვნებს, რომლებიც კომერციული იჯარის ნამდვილობას განსაზღვრავს.
რას მოიცავს აღნიშნული თავი
Chambers-ის ,,სამართალი და პრაქტიკის’’, თითოეული სექცია არის არა უბრალოდ კომენტარი, რაღაც საკითხზე არამედ, კონკრეტული თემის ირგვლივ, კონკრეტული ქვეყნის სამართლებრივი გარემოს სრული მიმოხილვა, კითხვა-პასუხის ფორმატში. აღსანიშნავია, რომ კითხვები, რომელბზეც აგებულია სტატიები ერთი და იგივეა ყველა ქვეყანისთვის, რის გამოც გზამკვლევის გამოყენებით ქვეყნების პრაქტიკის ერთმანეთთან შედარება ადვილია.
საქართველოს თავი რვა ნაწილისგან შედგება:
- სამართლის ძირითადი წყაროები და საბაზრო ტენდენციები
- ყიდვა-გაყიდვა
- უძრავი ქონების ფინანსირება,
- დაგეგმარება და ზონირება
- საინვესტიციო ინსტრუმენტები,
- კომერციული იჯარა
- მშენებლობა
- გადასახადები
ბაზარი სტაბილიზაციის ეტაპზე
გზამკვლევში აღწერილია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც პოსტპანდემიური ბუმის შემდეგ უფრო სტაბილურ, გაწონასწორებულ ეტაპზე გადავიდა. 2026 წლის დასაწყისში თბილისში საცხოვრებელი ქონების ფასები წლიურად დაახლოებით 3%-ით გაიზარდა. ანალოგიური ზრდაა მოსალოდნელი დედაქალაქში წლის ბოლომდეც, ხოლო ბათუმში შედარებით სწრაფი ტემპია პროგნოზირებული.
ეს ორი ქალაქი თვისობრივად განსხვავებულ დინამიკას ავლენს: თბილისი: მოთხოვნა ძირითადად ორგანულია და განპირობებულია საცხოვრებელი სივრცეების საჭიროებით — ეს არის ტენდენცია, რომელიც დეტალურად გვაქვს განხილული ჩვენ მიერ მომზადებულ გზამკვლევში - უძრავი ქონების ყიდვა თბილისში. ბათუმი: ბაზარი ორიენტირებულია ინვესტორებსა და მოკლევადიან იჯარაზე, სადაც დღიური გაქირავების სეგმენტში უკვე შეინიშნება ტენდენცია, რომლის მიხედვითაც მიწოდება აჭარბებს მოთხოვნას, აღნიშნულ რისკს სიღრმისეულად მიმოვიხილავთ ჩვენს გზამკვლევში - უძრავი ქონების შეძენა ბათუმში. ეს განსხვავება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც სანაპიროზე შემოსავლიანობას ითვლის.
მიმდინარე პერიოდის საკვანძო გარიგებებია: საქართველოს მთავრობასა და აბუ-დაბის კომპანია Eagle Hills-ს შორის დადებული პარტნიორობაა, რომელიც მოიცავს კრწანისში Tbilisi Waterfront-ისა და ბათუმთან ახლოს Gonio Yachts & Marina-ს პროექტებს. მემორანდუმი ხელმოწერილია 2025 წლის იანვარში, ხოლო ერთობლივი საწარმოს შესახებ საბოლოო შეთანხმებები — 2025 წლის ოქტომბერში. პროექტების ღირებულება 6.5 მილიარდ აშშ დოლარს აღემატება, გაყიდვები კი 2026 წლის დასაწყისში დაიწყო. სახელმწიფომ 33%-იანი წილი მიწის, და არა ფულადი ინვესტიციის სანაცვლოდ მიიღო.
საკუთრება უფლება გადადის რეგისტრაციით, არა ხელმოწერით
საქართველოში უძრავი ქონების საკუთრება უფლება წარმოიშობა და შემძენზე გადადის მხოლოდ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მისი რეგისტრაციის მომენტში. სწორედ რეგისტრაციაა უფლების წარმომშობი აქტი — არა სანოტარო შეთანხმება და არა გარიგების დასრულება. თავში აღნიშნულია, რომ ეს ხშირად აოცებს იმ იურისდიქციებიდან ჩამოსულ მყიდველებს, სადაც საკუთრება გარიგებაზე ხელმოწერისთანავე გადადის. ჩვენს გზამკვლევში - საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის სრული სამართლებრივი პროცედურის შესახებ დაწვრილებით არის განხილული, რა ადგილი უკავია რეგისტრაციას გარიგებაში.
სანაცვლოდ, საქართველო სისწრაფესა და საიმედოობას გვთავაზობს. სტანდარტული რეგისტრაცია მთავრდება ოთხ სამუშაო დღეში და 150 ლარი ღირს, დაჩქარებული მომსახურება — ერთი სამუშაო დღე 270 ლარად, ხოლო იმავე დღეს რეგისტრაცია — 350 ლარად. რეესტრში შეტანილი ჩანაწერების სისწორე კანონით არის დაცული, ხოლო რეგისტრირებული მესაკუთრისგან კეთილსინდისიერი შემძენი პირი დაცულია კანონით.
რადგან რეესტრიდან ამონაწერს ნამდვილად შეიძლება ენდო, საკუთრების დაზღვევის პროდუქტს საქართველოში არასდროს ჰქონია განვითარება. სათანადო შემოწმება ხდება პირდაპირ რეესტრთან, და არა მისგან დამოუკიდებლად, დაზღვევის მეშვეობით.
უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა უფლებრივი რეჟიმი და კონსტიტუციური შეზღუდვა
უცხოელ ფიზიკურ პირებს და უცხოური კაპიტალის მქონე იურიდიულ პირებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონება საქართველოში — ბინები, სახლები, სავაჭრო და საოფისე ფართები, ასევე არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა. არ არსებობს არც რეზიდენტობის მოთხოვნა, არც ორმხრივი აღიარების პირობა და არც უცხოური ინვესტიციის შემოწმების რაიმე რეჟიმი ჩვეულებრივი უძრავი ქონების შეძენისას. საქართველოში ქონების შეძენა დისტანციურადაც შესაძლებელია მინდობილობის საფუძველზე.
გამონაკლისს სასოფლო-სამეურნეო მიწა წარმოადგენს, და ეს შეზღუდვა არა უბრალოდ კანონით, არამედ კონსტიტუციითაა განსაზღვრული. კონსტიტუციის მე-19 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა შეიძლება ეკუთვნოდეს მხოლოდ სახელმწიფოს, მუნიციპალიტეტებს, საქართველოს მოქალაქეებსა და მათ გაერთიანებებს. თავში მითითებულია ამ წესიდან გამონაკლისების ვიწრო წრეც:
- ქონების მემკვიდრეობით მიღება;
- ქონების საქართველოს იურიდიული პირის მიერ შეძენა, რომელშიც წამყვანი წილი უცხოელ პარტნიორს ეკუთვნის, მთავრობის მიერ დამტკიცებული საინვესტიციო გეგმის ფარგლებში; და
- ქონების ლიცენზირებული ფინანსური ინსტიტუტების მიერ შეძენა, მათი ჩვეულებრივი საქმიანობის ფარგლებში.
მყიდველებისთვის, რომელთა მიზანი მხოლოდ ქონების შეძენით არ შემოიფარგლება, საკუთრება შეიძლება საფუძვლად დაედოს უძრავი ქონების შეძენის საფუძველზე საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვის მიღებას.
ამის საპირისპიროდ, სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარით აღებაზე არანაირი შეზღუდვა არ მოქმედებს. სწორედ ამიტომ, გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებები წარმოადგენს აგრობიზნესისა და განახლებადი ენერგეტიკის პროექტების განვითარების ძირითად სამართლებრივ მექანიზმს .
კომერციული იჯარის წარმოშობის სამართლებრივი საფუძვლები
ეს არის საკითხი, რომელმაც შესაძლოა მხარეები შეცდომაში შეიყვანოს, რადგან საქართველოში მოქმედი წესი ბევრად უფრო მკაცრია, ვიდრე სხვა იურისდიქციებში. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად, რეგისტრაცია წარმოადგენს იჯარის უფლების წარმოშობის აუცილებელ წინაპირობას და არა უბრალოდ მესამე პირთა მიმართ მისი ოპონირების (სავალდებულოობის) ინსტრუმენტს იმ შემთხვევებში, როდესაც მეიჯარე ან მოიჯარე კერძო სამართლის იურიდიული პირები არიან და ხელშეკრულების ვადა (მათ შორის, დაკავშირებული/გაგრძელებული ვადების ერთობლიობა) 1 წელს აღემატება.
საქართველოში ინსტიტუციური დონის კომერციული იჯარების უმეტესობაში მონაწილეობს იურიდიული პირი და ვადაც ერთ წელს აღემატება, ამიტომ ეს სავალდებულო წესი ბაზრის დიდ ნაწილზე ვრცელდება. ამ კატეგორიაში დაურეგისტრირებელი იჯარა სამართლებრივად საერთოდ არ არის წარმოშობილი. ამ სავალდებულო ზღვარს გარეთ რეგისტრაცია ნებაყოფლობითი რჩება და მისი დანიშნულებაა, რომ იჯარა შემდგომ შემძენებსა და კრედიტორებზეც გავრცელდეს.
ქონების გადაცემა არ იბეგრება, ხოლო რეინვესტირებული მოგება თავისუფლდება გადასახადისგან
საქართველოში არ მოქმედებს ქონების გადაცემის პროპორციული გადასახადი (Ad Valorem Transfer Tax) და შტამპის მოსაკრებელი (Stamp Duty). აქტივის პირდაპირი შეძენისას ძირითადი ტრანზაქციული ხარჯი საჯარო რეესტრის ფიქსირებული სარეგისტრაციო საზღაური და საჭიროების შემთხვევაში სანოტარო მომსახურების საფასურია. ქონების ფლობის ყოველწლიური საგადასახადო ვალდებულებები ცალკე საკითხია, რომელიც დეტალურად არის განხილული ჩვენს გზამკვლევში - უძრავი ქონების გადასახადები საქართველოში. 18%-იანი დღგ (VAT) გამოიყენება მხოლოდ მაშინ, როდესაც გამყიდველი რეგისტრირებულია დღგ-ის გადამხდელად და ქონებას ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ყიდის; სავალდებულო რეგისტრაციის ზღვარი შეადგენს 100,000 ლარის დასაბეგრ ბრუნვას ნებისმიერი უწყვეტი 12 თვის განმავლობაში.
მოგების გადასახადი ეფუძნება „ესტონურ მოდელს“. რეინვესტირებული და გაუნაწილებელი მოგება სრულად გათავისუფლებულია დაბეგვრისგან, ხოლო 15%-იანი განაკვეთი მოქმედებს მხოლოდ მოგების განაწილების (დივიდენდის გაცემის) ან მასთან გათანაბრებული განაცემების დროს. გრძელვადიანი საინვესტიციო სტრუქტურებისთვის ეს არსებით უპირატესობას წარმოადგენს იმ იურისდიქციებთან შედარებით, სადაც შემოსავალი წარმოშობისთანავე იბეგრება — ეს მოდელი პირდაპირ განსაზღვრავს ჰოლდინგური სტრუქტურების დაგეგმვის პრინციპებს იხილეთ ჩვენი - საგადასახადო სამართლის პრაქტიკა.
იმ შემთხვევაში, თუ ქონების ფლობა ქართული კომპანიის მეშვეობით იგეგმება, სამართლებრივი ფორმის სწორად შერჩევას გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს: ჩვენი ინდივიდუალური მეწარმისა და შპს-ის შედარებითი ანალიზი დეტალურად განმარტავს თითოეული სტრუქტურის უპირატესობებს, ხოლო ჩვენი გუნდი უზრუნველყოფს უშუალოდ კომპანიის რეგისტრაციას.
გზამკვლევში ასევე ხაზგასმულია გადასახადებისგან თავის არიდების საწინააღმდეგო სპეციალური ნორმა (Anti-avoidance rule): როდესაც სამიზნე კომპანიის აქტივების ღირებულების 50%-ზე მეტი პირდაპირ ან ირიბად საქართველოში მდებარე უძრავი ქონებიდან გამომდინარეობს, ასეთი კომპანიის წილების/აქციების რეალიზაციით მიღებული ნამატი შემოსავალი განიხილება საქართველოში არსებული წყაროდან მიღებულ შემოსავლად. შესაბამისად, წილების გაყიდვის გარიგება (Share Deal) მხოლოდ სამართლებრივი ფორმის ცვლილებით ვერ აარიდებს თავის საგადასახადო ვალდებულებას.
უზრუნველყოფა, აღსრულება და კონტრაქტორის იპოთეკა
იპოთეკით უზრუნველყოფის შემთხვევაში, უფლება ძალაში შედის მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ხელშეკრულებით შეთანხმებული არასასამართლო წესით რეალიზაცია ჩვეულებრივ სამიდან ექვს თვემდე გრძელდება — შეტყობინებიდან საჯარო აუქციონის დასრულებამდე — მაშინ, როცა სასამართლო წესით გადახდევინებას თორმეტიდან ოცდაოთხ თვემდე ან მეტიც სჭირდება. სწორედ ამიტომ წარმოადგენს აღსრულების გარე მექანიზმი უზრუნველყოფილი დაკრედიტების საბაზრო სტანდარტს.
ქართული სამართალი არ იცნობს მშენებლის/კონტრაქტორის ავტომატურ გირავნობის უფლებას (Mechanic’s Lien). ამის ნაცვლად მოქმედებს უფრო ვიწრო წესი: როდესაც ხელშეკრულება ეხება შენობის მშენებლობას, კონტრაქტორს უფლება აქვს მოითხოვოს იპოთეკის რეგისტრაცია სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე თავისი მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად. განსხვავება უშუალოდ მექანიზმშია — კონტრაქტორმა აქტიურად უნდა დააყენოს ეს მოთხოვნა, ხოლო იპოთეკა ძალაში შედის მხოლოდ რეგისტრაციისას, რასაც, როგორც წესი, მესაკუთრის თანხმობა ან სასამართლოს შესაბამისი გადაწყვეტილება სჭირდება.
ცალკე ყურადღებას იმსახურებს ერთი შეზღუდვა, რომელიც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი კრედიტორებისთვის: როდესაც მსესხებელი არის ფიზიკური პირის სტატუსის მქონე სუბიექტი, ხოლო კრედიტორი არ წარმოადგენს ზედამხედველობას დაქვემდებარებულ ბანკს ან მიკროსაფინანსო ორგანიზაციას, ფიზიკური პირის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, როგორც წესი, ვერ იქნები გამოყენებული სესხის იპოთეკით უზრუნველსაყოფად. კერძო საკრედიტო სტრუქტურები თავიდანვე ამ შეზღუდვის გათვალისწინებით უნდა დაპროექტდეს.
ორი მნიშვნელოვანი რეფორმა
თბილისსა და ბათუმში მუნიციპალური განაშენიანების კონტროლი გამკაცრდა, რამაც გაზარდა მშენებლობამდელი დაგეგმარების ფაზის ხანგრძლივობა და დაგეგმარების ორგანოებთან ადრეული ურთიერთობის მნიშვნელობაც გაიზარდა
ამასთანავე, აქტიურ ფაზაშია მიწის სისტემური რეგისტრაციის რეფორმა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ახორციელებს 59 მუნიციპალიტეტში არსებული დაურეგისტრირებელი ნაკვეთების აზომვას და კანონით ევალება, რომ 2027 წლის 1 იანვრამდე დაასრულოს თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების პროცესი. იმ ნაკვეთებისთვის, რომლებიც ჯერ კიდევ არ არის სრულად ასახული საკადასტრო სისტემაში, აღნიშნული თარიღი წარმოადგენს კრიტიკულ ვადას სამართლებრივი აუდიტისა და ტრანზაქციის დახურვის გრაფიკის დაგეგმვისას.
ავტორების შესახებ
Chambers and Partners-ის Real Estate 2026-ის გზამკვლევში, საქართველოს სექციის ავტორები არიან ნინო რურუა, ელენე კიკალია და როზა ასატურიანი. MB Legal-ის უძრავი ქონების პრაქტიკა წარმოდგენილია ფირმის სამოქალაქო სამართლის დეპარტამენტში და მოიცავს ქონების შეძენა-გასხვისებას, დეველოპმენტსა და მშენებლობას, უზრუნველყოფილ დაკრედიტებას, იჯარასა და იმ კორპორაციულ სტრუქტურებს, რომელთა მეშვეობითაც იმართება უძრავი ქონება საქართველოში. გუნდის გამოცდილება საბანკო რეგულირების სფეროში უზრუნველყოფს საქართველოს ეროვნული ბანკის (სებ) მოთხოვნების სიღრმისეულ ცოდნას უძრავი ქონების შეძენისას დაფინანსების პროექტებში.
იხილეთ სრული თავი
Real Estate 2026-ის საქართველოს თავი გამოქვეყნებულია Chambers and Partners-ის პლატფორმაზე: Real Estate 2026 – Georgia.
