საქართველოს კანონმდებლობით, ქონების მესაკუთრეთა დიდ ნაწილს ყოველწლიური ქონების გადასახადი საერთოდ არ ეკისრება. რეგიონული სტანდარტებით, საქართველოში ქონების დაბეგვრა საკმაოდ ზომიერია; თუმცა, ეს არ ნიშნავს, რომ საგადასახადო ვალდებულება საერთოდ არ შეიძლება წარმოიშვას. წინამდებარე სტატიაში მიმოხილულია ყოველწლიური ქონების გადასახადი, იჯარიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრა და უცხოელი მესაკუთრეებისთვის მოქმედი სპეციალური წესები.
რას შეადგენს ქონების გადასახადი საქართველოში?
ფიზიკური პირებისთვის ყოველწლიური ქონების გადასახადი საქართველოში შეადგენს ქონების საბაზრო ღირებულების 0.05%-იდან 1%-მდე. კონკრეტული განაკვეთი განისაზღვრება არა მხოლოდ თავად ქონებით, არამედ მესაკუთრის ოჯახის წევრების ერთობლივი წლიური შემოსავლით:
- 40,000 ლარამდე შემოსავალი: ოჯახები, რომელთა წლიური შემოსავალი 40,000 ლარზე ნაკლებია, როგორც წესი, თავისუფლდებიან ამ გადასახადისგან (მიწაზე მოქმედებს დაბეგვრის ცალკე წესები).
- 40,000-იდან 100,000 ლარამდე შემოსავალი: მუნიციპალური განაკვეთები, როგორც წესი, მერყეობს დაახლოებით 0.05%-იდან 0.2%-მდე.
- 100,000 ლარზე მეტი შემოსავალი: განაკვეთი, როგორც წესი, მერყეობს 0.8%-იდან 1%-მდე.
ყოველწლიური ქონების გადასახადი მფლობელობაზე
საქართველო ფიზიკურ პირებს აკისრებს ქონების გადასახადს მათ საკუთრებაში არსებულ ქონებაზე - შენობებზე, ბინებსა და გარკვეულ სხვა აქტივებზე - თუმცა ვალდებულება წარმოიშობა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ოჯახის შემოსავალი გადააჭარბებს დადგენილ ზღვარს. გასათვალისწინებელია შემდეგი გარემოებები:
- ზღვარი ეფუძნება შემოსავალს და არა ქონებას: თუ ოჯახის გასული კალენდარული წლის შემოსავალი 40,000 ლარზე ნაკლები იყო, შენობა-ნაგებობებზე ქონების გადასახადი, ქონების ღირებულების მიუხედავად, როგორც წესი, არ გადაიხდება.
- შემოსავლის კატეგორიები: როდესაც ოჯახის შემოსავალი 40,000-იდან 100,000 ლარამდეა, მოქმედებს დაბალი განაკვეთი, ქონების საბაზრო ღირებულების დაახლოებით 0.05%–0.2%. ხოლო თუ ოჯახის შემოსავალი აღემატება 100,000 ლარს, განაკვეთი იზრდება დაახლოებით 0.8%–1%-მდე.
- დაბეგვრის ბაზა: გადასახადი გამოითვლება ქონების საბაზრო ღირებულებიდან და არა მისი შესყიდვის ფასიდან.
- „ოჯახის“ განმარტება: ტერმინი განმარტებულია კანონით და მოიცავს პირს, მის მეუღლეს, არასრულწლოვან შვილსა და გერს, აგრეთვე პირის მშობელს, შვილს, გერს, დას, ძმას, ბებიას, პაპას და შვილიშვილს, რომლებიც მასთან მუდმივად ცხოვრობენ და ეწევიან ერთობლივ მეურნეობას.
- მიწა: იბეგრება ქონების გადასახადის ფარგლებში, თუმცა მას აქვს დამოუკიდებელი გაანგარიშების წესი: გადასახადის განაკვეთს ადგენს მუნიციპალიტეტი მიწის ტიპისა და ადგილმდებარეობის მიხედვით, თანხა გამოიანგარიშება ფართობის გათვალისწინებით და მისი გადახდა სავალდებულოა ოჯახის შემოსავლის ოდენობის მიუხედავად.
გადასახადი ქონების იჯარიდან (გაქირავებიდან) მიღებულ შემოსავალზე
საქართველოში მდებარე ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი ექვემდებარება დაბეგვრას საქართველოში, მესაკუთრის რეზიდენტობის მიუხედავად. ფიზიკური პირებისთვის მოქმედებს ხელსაყრელი რეჟიმი:
- საცხოვრებელი ქონება: საცხოვრებელი ფართის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სპეციალური რეჟიმით შეიძლება დაიბეგროს ფიქსირებული 5%-იანი განაკვეთით მთლიანი შემოსავლიდან (ხარჯების გამოქვითვის გარეშე).
- კომერციული ქონება: იბეგრება სტანდარტული 20%-იანი განაკვეთით.
საიჯარო/გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დეკლარირება უნდა მოხდეს ყოველწლიურად. სპეციალური რეჟიმის არჩევისა და ვადების პროცედურები გადაამოწმეთ ჩვენს საგადასახადო გუნდთან. გარდა ამისა, მაღალმა საიჯარო ბრუნვამ, გარკვეულ გარემოებებში, შესაძლოა წარმოშვას დღგ-ის რეგისტრაციის ვალდებულება.
შესაბამისად, გამქირავებლებმა უნდა უზრუნველყონ საიჯარო შემოსავლის სწორად რეგისტრაცია, შესაბამისი საგადასახადო რეჟიმის არჩევა და დამადასტურებელი დოკუმენტაციის შენახვა.
იხდიან თუ არა უცხოელები და არარეზიდენტები ქონების გადასახადს?
ვალდებულება წარმოიშობა საკუთრებიდან და არა მოქალაქეობიდან. უცხოელ მესაკუთრეზე ვრცელდება ქონების გადასახადის ზოგადი ჩარჩო და შემოსავლის იგივე ზღვრები, რაც საქართველოს მოქალაქეებზე. შესაბამისად, უცხოელ მესაკუთრეს, რომლის ოჯახის შემოსავალი დადგენილ ზღვარზე ნაკლებია, ქონების გადასახადი არ ეკისრება, ხოლო მაღალი შემოსავლის მქონე პირი იბეგრება იმავე წესით, რითაც საქართველოს რეზიდენტი.
რეზიდენტობას მნიშვნელობა აქვს სხვა მიზეზით: ის განსაზღვრავს, შემოსავლის რომელი კატეგორიები ითვლება და სად იბეგრება საბოლოოდ საიჯარო შემოსავალი (ანალიზი, სადაც შესაძლოა აქტუალური იყოს ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების ხელშეკრულებები). უცხოელთა საკუთრება, თავისთავად, არ წარმოშობს არანაირ დამატებით გადასახადს ან განსხვავებულ რეჟიმს.
დაბეგვრა ქონების სასიცოცხლო ციკლის ეტაპებზე
მოხერხებულია მთელი ციკლის ერთად დანახვა:
| ეტაპი | რა მოქმედებს |
| ყიდვა | არ მოქმედებს ყიდვის გადასახადი ან სატამპო მოსაკრებელი. იხდით მხოლოდ სახელმწიფო რეგისტრაციის საფასურს და შესაბამისი მომსახურების საფასურებს. |
| ფლობა | ყოველწლიური ქონების გადასახადი (შემოსავალზე დამოკიდებული, საბაზრო ღირებულების 0.05–1%), პლიუს ცალკე მიწის გადასახადი (საჭიროების შემთხვევაში). |
| გაქირავება | ქირავნობით მიღებული შემოსავალი იბეგრება 5%-ით (საცხოვრებელ ქონებაზე სპეციალური რეჟიმით) ან 20%-ით (კომერციულ ქონებაზე). |
| გაყიდვა | ნამატზე მოქმედებს 5%-იანი გადასახადი, თუ საცხოვრებელი ქონება იყიდება შეძენიდან 2 წლის განმავლობაში; 2 წლის შემდეგ გაყიდვა თავისუფლდება გადასახადისგან (განმარტებულია 2026 წლის მაისის ბრძანებულებით). |
ქონების გაყიდვა: რა განმარტა 2026 წლის მაისის გადაწყვეტილებამ?
წლების განმავლობაში ფიზიკურ პირთა მიერ ქონების გაყიდვის დაბეგვრა გარკვეულ სამართლებრივ ბუნდოვანებას შეიცავდა. 2026 წლის მაისში საქართველოს ფინანსთა სამინისტრომ გამოსცა #143 საჯარო გადაწყვეტილება ფიზიკურ პირთა მიერ აქტივების რეალიზაციის დაბეგვრის შესახებ, რამაც რამდენიმე გაურკვეველი საკითხი განმარტა:
- ძირითადი წესი დადასტურდა: საცხოვრებელი ქონება, რომელიც მფლობელობაშია 2 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში, იყიდება დაბეგვრის გარეშე. თუ ქონება იყიდება შეძენიდან 2 წლის განმავლობაში, ნამატი იბეგრება 5%-ით.
- „საცხოვრებელი ქონების“ კრიტერიუმები: ფართი ითვლება საცხოვრებლად, თუ ის არის დამოუკიდებლად დარეგისტრირებული, განკუთვნილია საცხოვრებლად, შესაძლებელია კომუნიკაციებზე მიერთება და სტრუქტურულად არ წარმოადგენს არასაცხოვრებელი ობიექტის ნაწილს. აღსანიშნავია, რომ მშენებარე ფართიც შეიძლება ჩაითვალოს საცხოვრებლად, ხოლო გაყიდვამდე ქონების გაქირავება, თავისთავად, არ ცვლის ამ სტატუსს.
- ბიზნეს-გამყიდველები გამორიცხულნი არიან შეღავათიდან: ქონებით სისტემატური ვაჭრობა, დეველოპერული საქმიანობა და ორგანიზებული გადაყიდვა არ სარგებლობს საცხოვრებლის შეღავათით - ის განკუთვნილია მესაკუთრეებისთვის (ფიზიკური პირები) და არა კომერციული დილერებისთვის.
- რემონტის ხარჯებმა შესაძლოა შეამციროს დასაბეგრი ნამატი: დასაბეგრი ნამატი გამოითვლება როგორც გასაყიდ და შესასყიდ ფასებს შორის სხვაობა. დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებმაც გაზარდეს ქონების ღირებულება (მაგ. რემონტი ან მშენებლობა), შეიძლება დაემატოს შესყიდვის ფასს. შესაბამისად, შეინახეთ დამადასტურებელი დოკუმენტაცია (ინვოისები).
- მემკვიდრეობით ან ჩუქებით მიღებული ქონება: პირველი რიგის ნათესავისგან მიღებული ქონების შემთხვევაში, წინა მესაკუთრის ფლობის პერიოდი შეიძლება ჩაითვალოს მიმღების 2-წლიან ვადაში.
აღნიშნულის გათვალისწინებით, მესაკუთრეებს ურჩევენ, სამუშაოების დაწყებიდანვე შეინახონ გაუმჯობესების ხარჯების დოკუმენტაცია, ხოლო თუ გაყიდვა დაგეგმილია 2-წლიან ზღვართან ახლოს, ყურადღებით შეარჩიონ ტრანზაქციის დრო.
დეკლარირება და ვადები
ფიზიკური პირებისთვის ქონების გადასახადის ციკლი ყოველწლიურია (გასული წლის მიხედვით). შესაბამისი დეკლარაცია წარედგინება შემოსავლების სამსახურს:
- დეკლარაციის წარდგენა: საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 1 ნოემბრამდე.
- გადასახადის გადახდა: საანგარიშო წლის მომდევნო წლის 15 ნოემბრამდე.
დეკლარირება ხდება შემოსავლების სამსახურის ონლაინ პორტალზე (rs.ge), ხოლო წარმომადგენელს შეუძლია დეკლარაცია წარადგინოს მინდობილობით - რაც განსაკუთრებით მოსახერხებელია საზღვარგარეთ მცხოვრები მესაკუთრეებისთვის.
პრაქტიკაში, უცხოელ მესაკუთრეთა შორის დარღვევები გამოწვეულია არა განზრახვით, არამედ იმის უგულებელყოფით, რომ დეკლარირების ვალდებულება საერთოდ არსებობს. მესაკუთრეებს ურჩევენ, შეძენის მომენტიდანვე დანერგონ შესაბამისი პროცედურები ვადების დასაცავად.
კანონიერი საგადასახადო დაგეგმვა: სტრუქტურა და სტატუსი
კანონიერი საგადასახადო დაგეგმვა საქართველოს კონტექსტში ძირითადად ეფუძნება სტრუქტურასა და სტატუსს და არა ხარვეზების (ლუქფოლების) გამოყენებას. აქტუალური საკითხები მოიცავს შემდეგს:
- ზღვრული პოზიცია: თუ ოჯახის შემოსავალი უახლოვდება 40,000 ან 100,000 ლარის ზღვარს, შემოსავლის მიღების დრომ და ხასიათმა შესაძლოა გავლენა იქონიოს იმის განსაზღვრაზე, თუ რომელი საშემოსავლო განაკვეთი ან კატეგორია გამოიყენება.
- მცირე ბიზნესის სტატუსი: მნიშვნელოვნად ამცირებს მეწარმის შემოსავლის იმ წილს, რომელიც ითვლება შესაბამის ზღვარში.
- ფიზიკური პირი შპს-ის (LLC) წინააღმდეგ: მფლობელობის ფორმის არჩევა არსებითად მოქმედებს შედეგზე. კომპანიები ექვემდებარებიან ქონების გადასახადს (1%-მდე) შემოსავლის მიუხედავად, ყოველგვარი საგადასახადო შეღავათის ზღვრის გარეშე. შესაბამისად, პირადი საცხოვრებლის კომპანიის სახელზე ფლობამ შესაძლოა წარმოშვას ისეთი საგადასახადო ვალდებულება, რომელიც სხვა შემთხვევაში არ იარსებებდა.
- საიჯარო შემოსავლის სწორი რეჟიმით დეკლარირება: საიჯარო შემოსავალი თავიდანვე სწორი რეჟიმით უნდა გამოცხადდეს; რეტროსპექტული შესწორება, როგორც წესი, უფრო ძვირი ჯდება, ვიდრე თავიდანვე წესების დაცვა.
უცხოელი მესაკუთრეების უმეტესობისთვის საგადასახადო დაგეგმვა სცილდება ერთ იურისდიქციას, ვიდრე იგივე შემოსავალი შესაძლოა დაიბეგროს მესაკუთრის წარმოშობის ქვეყანაშიც (ორმაგი დაბეგვრის ხელშეკრულების გათვალისწინებით). ეს არის საკითხი, რომელიც მოითხოვს ინდივიდუალურ კონსულტაციას.
ხშირად დასმული კითხვები
არსებობს თუ არა საქართველოში ყოველწლიური ქონების გადასახადი?
დიახ, თუმცა მრავალი ფიზიკური პირი გათავისუფლებულია. ყოველწლიური ქონების გადასახადი ეხება მესაკუთრეებს, რომელთა ოჯახის გასული წლის შემოსავალმა გადააჭარბა 40,000 ლარს (განაკვეთით 0.05%-იდან 1%-მდე საბაზრო ღირებულებიდან). მიწის გადასახადი მოქმედებს ცალკე, შემოსავლის მიუხედავად.
იბეგრება თუ არა საქართველოში არსებული ქონების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი?
დიახ. საცხოვრებელი ქონების გაქირავებისას ფიზიკურ პირებს შეუძლიათ გამოიყენონ ფიქსირებული 5%-იანი რეჟიმი; კომერციული ქონება იბეგრება 20%-ით. შემოსავალი უნდა იქნეს დეკლარირებული შემოსავლების სამსახურში, მიუხედავად გამქირავებლის რეზიდენტობის ქვეყნისა.
ექვემდებარებიან თუ არა უცხოელი მესაკუთრეები განსხვავებულ საგადასახადო რეჟიმს?
არა. საქართველოში მოქმედებს იდენტური წესები უცხოელი და ადგილობრივი მესაკუთრეებისთვის - იგივე შემოსავლის ზღვრები, იგივე განაკვეთები და არანაირი დამატებითი გადასახადი უცხოელებისთვის.
რა გადასახადი მოქმედებს საქართველოში ქონების გაყიდვისას?
თუ საცხოვრებელი ქონება იყიდება შეძენიდან 2 წლის განმავლობაში, ნამატი იბეგრება 5%-ით; 2 წლის შემდეგ გაყიდვა, როგორც წესი, თავისუფლდება გადასახადისგან. 2026 წლის მაისის გადაწყვეტილებით დადასტურდა, რომ დოკუმენტურად დადასტურებული რემონტის ხარჯები ამცირებს დასაბეგრ ნამატს.
როდის უნდა გადაიხადოთ ქონების გადასახადი საქართველოში?
ფიზიკური პირებისთვის ყოველწლიური დეკლარაცია წარედგინება 1 ნოემბრამდე, ხოლო გადახდა ხდება მომდევნო წლის 15 ნოემბრამდე rs.ge პორტალის მეშვეობით. დაგვიანება იწვევს ჯარიმებს. ნდობით აღჭურვილ პირს (მინდობილობით) შეუძლია დეკლარაციის წარდგენა თქვენს სანაცვლოდ.
განსაზღვრეთ თქვენი ქონების გადასახადები ყიდვამდე
სავარაუდო საგადასახადო ვალდებულებების წინასწარ შეფასება ბევრად უფრო ეფექტურია, ვიდრე მათთან გამკლავება ფაქტის დადგომის შემდეგ. MB Legal-ის საგადასახადო სამართლის გუნდი კონსულტაციას უწევს უცხოელ მყიდველებსა და მესაკუთრეებს ქონების გადასახადის, საიჯარო/ქირავნობიდან მიღებული შემოსავლისა და მფლობელობის სტრუქტურირების საკითხებზე.
კონსულტაციის დაასაჯავშნად (ინგლისურ, ქართულ ან რუსულ ენებზე), გთხოვთ, დაგვიკავშირდეთ.
