საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი გამოირჩევა სისწრაფით, გარიგების რამდენიმე დღეში, როგორც გაფორმების ასევე რეგისტრაციის შესაძლებლობიდან გამომდინარე, თუმცა, თუ ყველაფერი თავიდანვე გულდასმით არ შემოწმდა, შესაძლოა ეს სისწრაფე რისკის შემცველი აღმოჩნდეს.
ჩვენი იურისტები თქვენ, როგორც უძრავი ქონების უცხოელ მყიდველს უძრავი ქონების ყიდვის მთელი პროცესის განმავლობაში გაგიწევენ დახმარებას — დეველოპერის შემოწმებიდან დაწყებული, თქვენს სახელზე საკუთრების უფლების საბოლოო რეგისტრაციამდე. ჩვენ ვმუშაობთ მხოლოდ თქვენთვის და თქვენი ინტერესების დასაცავად.
უცხო ქვეყნის მოქალაქეთათვის საქართველოში უძრავი ქონების - ბინის, სახლის ან კომერციული ფართის - შეძენა ქართველი მოქალაქეების თანაბარი პირობებით შეუძლიათ, გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწისა, რისი შეძენის უფლებაც უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს არ აქვთ.
უძრავი ქონების საკუთრების უფლება წარმოიშობა არა გარიგების გაფორმების, არამედ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მისი რეგისტრაციის მომენტიდან. თავად რეგისტრაციის პროცედურა, ქონების შესყიდვის გადასახადის არარსებობისა და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესის რამდენიმე დღეში დასრულების შესაძლებლობის გათვალისწინებით, საკმაოდ მარტივია, თუმცა ამ სიმარტივეს, გარკვეულწილად, თან ახლავს რისკებიც, ვინაიდან საჯარო რეესტრი საკუთარ თავზე არ იღებს გარიგების შინაარსის შემოწმებას, საჯარო რეესტრი უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლებას დაარეგისტრიებს მიუხედავად იმისა, არის თუ არა გამყიდველის ქონება უფლებრივი ნაკლის მქონე, მაგალითად არის თუ არა აღნიშნული ქონება დატვირთული იპოთეკით ან/და ყადაღით, ან მშენებარე უძრავი ქონების შემთხვევაში აქვს თუ არა პროექტს რაიმე სახის მათ შორის მიწის საკუთრებისა თუ მშენებლობის ნებართვასთან დაკავშირებით პრობლემები.
დეველოპერებისა და აგენტების მთავარი ინტერესი გარიგების დასრულება და არა მყიდველის რისკებისგან დაცვაა. ,,ემ-ბი ლეგალი“ (MB Legal) მოქმედებს ექსკლუზიურად მყიდველის ინტერესების დასაცავად და, შესაბამისად, უზრუნველყოფს სრულად დამოუკიდებელ იურიდიულ კონსულტაციას.
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფინანსური ზარალის მნიშვნელოვანი წილი მყიდველების მიერ გადაუმოწმებელ/არასანდო დეველოპერებთან თანამშრომლობის დროს მოდის. ეს რისკი განსაკუთრებით მაღალია ბათუმის მშენებარე ქონების სეგმენტში, სადაც ობიექტები მშენებლობის ჩაბარებამდე წლებით ადრე იყიდება. რისკების თავიდან ასარიდებლად, კლიენტის მიერ დეველოპერისთვის დეპოზიტის გადახდამდე, ჩვენი გუნდი უზრუნველყოფს დეველოპერის სრულყოფილ შემოწმებას, რაც მოიცავს:
დეველოპერის იურიდიული სტატუსი, საწესდებო კაპიტალი, დირექტორებისა და ბენეფიციარი მესაკუთრეების გადამოწმებას.
მოვალეთა რეესტრში დეველოპერის არსებობა არ არსებობის ფაქტის გადამოწმება.
საგადასახადო დავალიანების, სააღსრულებო წარმოებებისა და გადახდისუუნარობის საქმის წარმოებების არსებობა/არ არსებობის ფაქტია გადამოწმება.
რამდენი პროექტი დასრულდა და რამდენად ზუსტად იქნა დაცული ჩაბარების ვადები
ამრიგად, ხელშეკრულებას ხელს აწერთ იმის სრული ცოდნით, თუ ვინ დგას მეორე მხარეს. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი გადამოწმებისას სანდოობის კრიტერიუმებს ვერ დააკმაყოფილებს, ჩვენ ამის შესახებ ღიად გაცნობებთ - ნებისმიერი ფინანსური ტრანზაქციის განხორციელებამდე .
საიმედო დეველოპერის შემთხვევაშიც კი არსებობს კონკრეტული პროექტის ხარვეზიანობის რისკი. ამდენად, ჩვენი შემოწმების საგანია უშუალოდ შესაძენი ობიექტი და არა მხოლოდ დეველოპერული ბრენდი. მშენებარე უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველისთვის მთავარ საფრთხეს წარმოადგენს თანხის დაბანდება პროექტში, რომლის მშენებლობაც შეჩერდება ან დასაწყისშივე არ არსებობს მისი მშენებლობის კანონიერი საფუძველი. პროექტის აუდიტისას ჩვენ შევისწავლით კონკრეტულ შესასყიდ ქონებას, მათ შორის:
1
მიწის საკუთრება - თუ ვინ ფლობს მიწას და რა სამართლებრივი საფუძვლით
2
ქონებაზე არსებული უფლებრივი ტვირთები - იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა ან სერვიტუტი, რომელითაც შესაძლოა დატვირთული იყოს მიწა, რომელზეც განთავსებულია შესაძენი უძრავი ქონება.
3
სამშენებლო ნებართვების შესაბამისობა - შეესაბამება თუ არა გაცემული ნებართვა რეალურად მიმდინარე მშენებლობას.
4
წინასწარი ხელშეკრულების პირობები - გადახდის გრაფიკი, პირგასამტეხლო, დასრულების ვადები და ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება
5
პროექტის დასრულებისა და ჩაბარების ვადები - ვადის დარღვევის შემთხვევაში, სამართლებრივი დაცვის მექანიზმები.
უცხოეთიდან საქართველოს მსხვილ ქალაქებში - თბილისსა თუ ბათუმში - უძრავი ქონების მოძიება გარკვეულ სირთულეებთან არის დაკავშირებული. უძრავი ქონებების ყიდვა/გაყიდვის განცხადებების პლატფორმები არ ახდენენ კონტრაჰენტების იდენტიფიცირებასა და შემოწმებას, ხოლო შუამავალთა უმრავლესობის ანაზღაურება უშუალოდ გამყიდველის ინტერესებზეა მორგებული, ჩვენ განსხვავებული პრინციპით ვმუშაობთ:
„ემ-ბი ლეგალის" მიერ ჩამოყალიბებულია დეველოპერებისა და ლიცენზირებული ბროკერების ქსელი, რომელთაგან თითოეული გადის ჩვენს სამართლებრივ შემოწმებას, და კლიენტს ვაცნობთ მხოლოდ იმ კონტრაგენტებს, რომლებიც ჩვენს სტანდარტებს აკმაყოფილებენ. ვინაიდან კლიენტებთან ურთიერთობისას ჩვენ არ ვიცავთ გამყიდველთა ინტერესებს, იურიდიული კონსულტაციის გაცემის დროს ვიძლევით დამოუკიდებლობის გარანტიას. აღნიშნული გახლავთ იურისტების მიერ მართული უძრავი ქონების ძიების პროცესი - შეთავაზებების სიაში ხვდება მხოლოდ ის ქონება, რომელსაც აქვს უძრავი ქონების რეესტრში დადასტურებული საკუთრების უფლება, წესრიგში მყოფი სამშენებლო ნებართვები და კეთილსინდისიერი სახელშეკრულებო პირობები.
ობიექტის შერჩევის შემდდგომ, „ემ-ბი ლეგალი“ პროცესის მართვას სრულად იღებს საკუთარ თავზე. ქონების შეძენა შეგიძლიათ როგორც პირადად, ისე დისტანციურად - მინდობილობის საფუძველზე; ნებისმიერ შემთხვევაში, ჩვენი მთავარი როლი თითოეულ ეტაპზე სამართლებრივი რისკების პრევენციაშია.
გარიგების მხარდაჭერა მოიცავს:
ორენოვან ფორმატში;
გადახდის ეტაპების იმგვარად დაგეგმვას, რომ თანხა გადაირიცხოს მხოლოდ მყიდველის უფლებების დაცვის შემდეგ;
დისტანციური მყიდველებისთვის დოკუმენტაციის სწორად გაფორმებას;
ხელმოწერის ეტაპის მომზადებასა და მასზე დასწრებას;
სტანდარტულად 4 სამუშაო დღეში, ან დაჩქარებული (იმავე დღის) მომსახურებით;
ინფორმაციას სარეგისტრაციო საფასურსა და მესაკუთრის საგადასახადო ვალდებულებებზე.
გარიგება დასრულებულად ითვლება მას შემდეგ, რაც საკუთრების უფლება კლიენტის სახელზე დარეგისტრირდება. ჩვენი ჩართულობაც სწორედ ამ დადასტურების მიღებამდე გრძელდება.
საქართველოში უძრავი ქონების შესაძენად ადგილზე ყოფნა სავალდებულო არ არის. ჯეროვნად მომზადებული მინდობილობის (PoA) საფუძველზე, ჩვენს იურისტებს შეუძლიათ კლიენტის სახელით განახორციელონ სამართლებრივი აუდიტი (Due Diligence), აწარმოონ მოლაპარაკება პირობებზე, გააფორმონ ხელშეკრულება და დაარეგისტრირონ საკუთრების უფლება. შესასყიდი თანხა გადაირიცხება პირდაპირ მყიდველისგან გამყიდველის ანგარიშზე, ხოლო ანგარიშსწორების გრაფიკი იმგვარად იგეგმება, რომ მაქსიმალურად იყოს დაცული მყიდველის ინტერესები.
პროცესი, როგორც წესი, შემდგომი ეტაპებისგან შედგება:
1
მინდობილობის მომზადება: დოკუმენტი დგება საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნებისა და კონკრეტული გარიგების სპეციფიკის გათვალისწინებით.
2
ხელმოწერა საქართველოში: კლიენტებს, რომლებიც იმყოფებიან საქართველოში, მინდობილობის სანოტარო წესით დამოწმება იმავე დღეს შეუძლიათ.
3
ხელმოწერა საზღვარგარეთ: უცხოეთში მყოფი კლიენტები მინდობილობას თავიანთ ქვეყანაში ამზადებენ, აპოსტილით ამოწმებენ და დოკუმენტს ჩვენს ოფისში აგზავნიან.
4
თარგმნა და დამოწმება: ჩვენ უზრუნველვყოფთ მინდობილობის ნოტარიულად დამოწმებულ ქართულ თარგმანს.
5
გაფორმება და რეგისტრაცია: ჩვენ უზრუნველვყოფთ გაფორმებისა და რეგისტრაციის პროცედურას, რის შემდეგაც კლიენტს საკუთრების ელექტრონულ ამონაწერს ვუგზავნით.
სტანდარტული გარიგების შემთხვევაში, პირობების შეთანხმებიდან საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, კლიენტმა ორი კვირა უნდა გაითვალისწინოს. სამართლებრივი აუდიტი და ხელშეკრულების შემოწმება, როგორც წესი, რამდენიმე სამუშაო დღეს მოითხოვს. საკუთრების უფლების გადაფორმებას დაახლოებით ოთხი სამუშაო დღე სჭირდება, ხოლო დამატებითი სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდის შემთხვევაში, ხელმისაწვდომია იმავე დღეს რეგისტრაციის სერვისიც.
საინვესტიციო ბინადრობის უფლების მოპოვება უძრავი ქონების ყიდვის გზით
მოთხოვნებთან შესაბამისი უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში ბინადრობის უფლების მიღების საფუძველია. 2026 წლის 1 მარტის მონაცემებით, უცხოელ ინვესტორებს, რომლებიც შეიძენენ არასასოფლო-სამეურნეო ქონებას სულ მცირე 150,000 აშშ დოლარის საბაზრო ღირებულებით, შეუძლიათ მოითხოვონ დროებითი ბინადრობის ნებართვა..
რა უნდა იცოდეთ ქონების შეძენაზე დაფუძნებულ ბინადრობაზე:
აღნიშნული რეგულაციები, პერიოდულად იცვლება (მათ შორის 2026 წლის რეფორმების ფარგლებში, რაც ბინადრობის მფლობელთა მუშაობის უფლებებს ეხება). ამიტომ, თითოეული განაცხადისას დეტალებს მოქმედ კანონმდებლობასთან ვამოწმებთ. ეს ტექსტი საინფორმაციო ხასიათისაა და არ წარმოადგენს ოფიციალურ იურიდიულ დოკუმენტს.
ჩვენი გუნდი სრულად უზრუნველყოფს ბინადრობის მიღების პროცესის იურიდიულ მხარდაჭერას - უძრავი ქონების შეფასებიდან და საბუთების მომზადებიდან, განაცხადის ჩაბარებასა და შემდგომ განახლებამდე.
MB Legal წარმოადგენს მრავალპროფილურ იურიდიულ ფირმას, რომელიც ოპერირებს საქართველოსა და სომხეთში. უძრავი ქონების მიმართულებას უძღვებიან სერტიფიცირებული ქართველი ადვოკატები. ჩვენი გუნდი თავისუფლად ფლობს ინგლისურ, ქართულ და რუსულ ენებს და მუდმივად ეხმარება უცხოელ კერძო პირებსა თუ მსხვილ ინვესტორებს.
ჩვენი სამუშაო პრინციპებია:
კლიენტებთან ურთიერთობისას ჩვენ არ წარმოვადგენთ გამყიდველებს ან დეველოპერებს.
საქართველოს კანონმდებლობას ვიყენებთ და განვმარტავთ საერთაშორისო კლიენტებისთვის გასაგებ ენაზე.
კლიენტები წინასწარ იღებენ ამომწურავ ინფორმაციას შემოწმების მასშტაბის, მომსახურების ღირებულებისა და მისაღები შედეგების შესახებ.
ჩვენი შეფასებები აბსოლუტურად ობიექტურია, მათ შორის იმ შემთხვევაშიც, როდესაც დასკვნა გარიგების შეწყვეტას ითვალისწინებს.
We do not guarantee outcomes. We provide diligence, considered advice, and transactions conducted in accordance with Georgian law.
სამართლებრივად - არა; საქართველოს კანონმდებლობა არ მოითხოვს იურისტის ჩართულობას და ბევრი გარიგება მის გარეშეც ფორმდება. პრაქტიკულად - დიახ. რეგისტრაციის პროცესი სწრაფია, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ გარიგება უსაფრთხოა. იურისტი ამოწმებს საკუთრების უფლებას, უფლებრივ ტვირთებს, დეველოპერსა და ხელშეკრულებას მანამ, სანამ იურისტი ამოწმებს უფლებრივ სისუფთავეს, დეველოპერსა და ხელშეკრულებას მანამ, სანამ თქვენი ფინანსური ვალდებულება საბოლოო ხასიათს მიიღებს.
ჩვენ შევისწავლით დეველოპერის სამეწარმეო რეესტრის მონაცემებს, ბენეფიციარ მესაკუთრეებს, მოვალეთა რეესტრს, საგადასახადო და აღსრულების ისტორიას, ასევე დასრულებული პროექტების ჩაბარების გამოცდილებას. ამის შემდეგ საჯარო რეესტრში ვამოწმებთ კონკრეტული პროექტის მიწის ნაკვეთის საკუთრებას, ნებართვებსა და უფლებრივ შეზღუდვებს. შედეგად, იღებთ წერილობით ანგარიშს მკაფიო რეკომენდაციით.
მშენებლობის ეტაპზე მყოფი ქონების ყიდვა შესაძლოა მომგებიანი ინვესტიცია იყოს, თუმცა მას ქართულ ბაზარზე ყველაზე მაღალი რისკი ახლავს, გამოუცდელი დეველოპერების სიმრავლის, მშენებლობის შეფერხებებისა და დეველოპერის სასარგებლოდ შედგენილი წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულებების გამო. დეველოპერის, მიწის ნაკვეთის, ნებართვებისა და ხელშეკრულების დამოუკიდებელი იურიდიული შემოწმება (Due Diligence) თანხის გადახდამდე, მყიდველის დაცვის მთავარი გარანტიაა.
საქართველოს საჯარო რეესტრში (NAPR) ნასყიდობის სტანდარტული რეგისტრაცია დაახლოებით 4 სამუშაო დღეს მოითხოვს. დაჩქარებული მომსახურებით, გაზრდილი სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდისას, რეგისტრაცია შესაძლებელია 1 სამუშაო დღეში ან იმავე დღეს. თქვენი საკუთრების უფლება იურიდიულ ძალას იძენს მხოლოდ ამ რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ.
დიახ. 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით, არასასოფლო-სამეურნეო ქონების ფლობა, რომლის შეფასებული საბაზრო ღირებულებაც სულ მცირე 150,000 აშშ დოლარია, გაძლევთ დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების უფლებას. განაცხადში შესაძლებელია მეუღლისა და არასრულწლოვანი შვილების ჩართვაც. რადგან წესები პერიოდულად იცვლება, ჩვენ თითოეული განაცხადის წინ ვამოწმებთ მოქმედ მოთხოვნებს.
საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვისას ნასყიდობის გადასახადი არ მოქმედებს. იხდით მხოლოდ მცირე სახელმწიფო სარეგისტრაციო მოსაკრებელს, რომელიც დამოკიდებულია რეგისტრაციის სისწრაფეზე. როგორც მესაკუთრეს, თქვენს ინდივიდუალურ გარემოებებზე დაყრდნობით, შესაძლოა დაგეკისროთ ყოველწლიური ქონების გადასახადი ან საშემოსავლო გადასახადი ქონების გაქირავებიდან. ზუსტ საგადასახადო პოზიციას შეძენამდე დაგიზუსტებთ.
დიახ. შეძენის პროცესი სრულად დისტანციურად, მინდობილობის საფუძველზეა შესაძლებელი. საზღვარგარეთ ხელმოწერისას, მინდობილობა უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით და აპოსტილით თქვენს ქვეყანაში, ხოლო საქართველოში გაკეთდეს მისი სანოტარო თარგმანი. ამის შემდეგ ჩვენი იურისტები უზრუნველყოფენ შემოწმებას, ხელმოწერასა და რეგისტრაციას, თანხა კი პირდაპირ გამყიდველის ანგარიშზე გადაირიცხება.
უძრავი ქონების სამართლებრივი მომსახურება საქართველოში. ჩვენი იურისტები ამოწმებენ დეველოპერს, ატარებენ დიუ დილიჯენსს და სრულად უზრუნველყოფენ ყიდვასა და ბინადრობის მოპოვებას.
მეტის გაგება
საქართველო ხდება ვირტუალური აქტივების რეგულირების მნიშვნელოვანი იურისდიქცია. MB Legal აწვდის კლიენტებს კონსულტაციებს კრიპტოვალუტების, ციფრული ტოკენებისა და შესაბამისი სერვისების სამართლებრივ რეგულაციებზე.
მეტის გაგება 
პროფესიონალური იურიდიული დახმარება საბანკო სამართალში საქართველოში. MB Legal გთავაზობთ სრულ მომსახურებას ფინანსური ინსტიტუტებისთვის და რეგულაციური შესაბამისობისთვის.
მეტის გაგება 
გაიგეთ ჩვენი მომსახურების შესახებ ვირტუალური ზონებისა და IT-ქანონის რეგულირებაში საქართველოში, რაც დაეხმარება თქვენს ბიზნესს წარმატებით განვითარდეს ამ პერსპექტიულ ინდუსტრიაში.
მეტის გაგება 
გქონდეთ კითხვა ან გჭირდებათ საგადასახადო რჩევა? შეავსეთ ფორმა და დაუკავშირდით MB Legal-თან. ჩვენ დაგეხმარებით თქვენს ბიზნესის სამართლებრივ განვითარებაში.
მეტის გაგება 
შრომის სამართალი წარმოადგენს საქართველოს სამართლებრივი სისტემის მნიშვნელოვან ნაწილს, რომელიც უზრუნველყოფს სამართლიან ბალანსს დამსაქმებლებისა და დასაქმებულების ინტერესებს შორის. ბოლო წლებში განხორციელებულმა საკანონმდებლო ცვლილებებმა მნიშვნელოვნად გააუმჯობესა შრომითი უფლებების დაცვის მექანიზმები და დაახლოვა ქართული კანონმდებლობა საერთაშორისო სტანდარტებთან.
მეტის გაგება 
ბიზნეს სამართალი და კორპორაციული სამართალი წარმოადგენს ნებისმიერი ბიზნესის წარმატების საწინდარს. კარგად ორგანიზებული სამართლებრივი სტრუქტურა და პროფესიონალური იურიდიული მხარდაჭერა აუცილებელია კომპანიის სტაბილური ფუნქციონირებისა და განვითარებისთვის.
მეტის გაგება 
MBlegal გთავაზობთ სრულ იურიდიულ მომსახურებას ინტელექტუალური საკუთრების დასაცავად საქართველოში – პატენტები, სავაჭრო ნიშნები და საავტორო უფლებები.
მეტის გაგება 
პერსონალურ მონაცემთა დაცვის შესახებ საქართველოს კანონი წარმოადგენს მნიშვნელოვან სამართლებრივ ჩარჩოს, რომელიც იცავს ფიზიკურ პირთა პირად ინფორმაციას და ადგენს წესებს დამმუშავებელი პირებისა და ორგანიზაციებისთვის. კანონის დაცვა არის არა მხოლოდ სამართლებრივი ვალდებულება, არამედ კარგი ბიზნეს პრაქტიკა, რომელიც ზრდის ბიზნესის სანდოობასა და რეპუტაციას. MB Legal-ის გუნდი მზად არის დაგეხმაროთ თქვენი ბიზნესისა და საქმიანობის პერსონალურ მონაცემთა დაცვის შესახებ კანონთან შესაბამისობის უზრუველყოფაში.
მეტის გაგება 
მიიღეთ 5-წლიანი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა საქართველოში უძრავი ქონების საფუძველზე. გაეცანით მოთხოვნებს, დოკუმენტაციას, ხარჯებსა და იურიდიულ დეტალებს.
This is a practical guide to choosing the right legal structure for your business in Georgia
